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26. Februar 2002
Neubau Kindergarten Paradiesli
Bericht und Antrag des Stadtrates vom 23. Januar 2002 an das Parlament
1. Ausgangslage
Bis Ende Schuljahr 1995/96 war der einzige Kindergarten im Zentrum der Stadt Wil im Schulhaus Bleichestrasse 16 einquartiert. Im Sommer 1996 reagierte der Schulrat frühzeitig auf die Umstellung der Verkehrsführung im Zentrum, welche vor allem auf der Sonnenhof- und Haldenstrasse ein erhöhtes Verkehrsaufkommen erwarten liess, die Sicherheit der Kinder einschränkte und die bestehenden Immissionen im Unterrichtszimmer wie auf dem Spielplatz verstärkten. Der Weg zum Spielplatz auf der gegenüberliegenden Seite der Sonnenhofstrasse war fortan für die Kinder mit einem erhöhten Risiko verbunden. Aufgrund dieser belastenden Situation beschloss der Schulrat, den Kindergarten "Bleiche" bis zur Erstellung eines neuen Kindergartens in ein Schulzimmer des Pavillons Sonnenhof zu verlegen. Das Parlament bewilligte im Budget 1997 einen Kredit von Fr. 40'000.00 für die Projektierung eines Kindergarten-Neubaus im Gebiet Paradiesli.
Bereits im Verlaufe des Jahres 1996 fanden zwischen der Stadt Wil und dem Stadtturnverein (STV) Wil, Grundeigentümer der Turnwiese "Sonnenhof", verschiedene Gespräche betreffend einen möglichen Standort für einen Kindergarten-Neubau im Bereich des alten Garderobenhäuschens statt. Das Garderobenhäuschen, ebenfalls im Besitze des STV Wil, liegt im südöstlichen Teil der Sonnenhofwiese. Im Verlauf der damaligen Verhandlungen zeichnete sich eine für beide Seiten gute Lösung ab: Ein gemeinsamer Neubau, bestehend aus einem Kindergarten- und einem Garderobenneubau für den STV mit Lagerraum und Aussengeräten im Südbereich der Sonnenhofwiese.
Eine von Schul- und Stadtrat eingesetzte Baukommission erarbeitete 1997 mit dem beauftragten Architekturbüro Grob und Schöpfer AG, Wil, ein Projekt samt Kostenvoranschlag. Gleichzeitig wurden mit dem STV Wil Verhandlungen über den Baurechtsvertrag und die Kostenbeteiligung des Turnvereins geführt. Schliesslich wurde in Zusammenarbeit mit Vertretern des Stadtturnvereins ein Baurechtsvertrag erarbeitet.
Am 4. März 1998 genehmigte der Stadtrat den Baurechtsvertrag und das Bauprojekt Kindergarten Paradiesli mit Garderobe für den STV unter Vorbehalt der Genehmigung des Nettokredites durch das Parlament. Das Bauprojekt und der Baurechtsvertrag wurden sodann dem Stadtturnverein Wil zur Genehmigung unterbreitet.
Der Stadtturnverein seinerseits lehnte anlässlich der Vollversammlung vom 20. März 1998 das vom Stadtrat genehmigte Projekt ab und stimmte dem Gegenantrag auf Abbruch der Verhandlungen sowie dem Verzicht auf Erteilung des Baurechtes zu. Abgelehnt wurde auch ein Antrag des Vorstandes zur Annahme des Bauprojektes mit Verzicht auf die Garderobe.
Im Januar 1999 beschloss der Stadtrat die Wiederaufnahme der Verhandlungen mit dem Stadtturnverein. Die geführten Gespräche zeigten, dass mit einem modifizierten Projekt (ohne Integration des STV-Garderobengebäudes), das nicht ausschliesslich auf dem Grundstück des Stadtturnvereins zu liegen käme, die Erfolgschancen intakt sind. Der neue Vorschlag sieht vor, dass der Kindergarten-Neubau das Grundstück (Turnwiese) des STV flächenmässig entlastet, da zirka zwei Drittel der Gebäudegrundfläche das städtische Grundstück "Löwenbräu-Areal" belastet. Zu diesem Zweck muss der baufällige Holzschopf nördlich des Gebäudes "Garage Löwenbräu" abgebrochen werden.
Die Stadt Wil erwarb am 10. September 2001 vom STV Wil eine Fläche von 112 m2 von der Sonnenhofwiese. Die gegenseitigen Rechte und Pflichten sind im Kaufvertrag festgehalten.
2. Bedarfsnachweis
Gemäss Art. 5 Wiler Schulordnung vom 11. Juli 1991 hat die Stadt Wil neue Kindergärten zu eröffnen, wenn in den betreffenden Wohnquartieren ein hinreichendes Bedürfnis besteht. Die Bedürfnisabklärung obliegt dem Schulrat.
Ein wesentliches Kriterium für oder gegen die Wahl eines bestimmten Standortes ist nebst der grundsätzlichen Eignung der Umgebung auch die Erreichbarkeit der Baute, namentlich die Schulweglänge und die Schulwegsicherheit. Die Erreichbarkeit des früheren Kindergartens Bleiche war bis zur erwähnten Änderung der Verkehrsführung sehr gut. Seit Jahren besteht in Wil aufgrund der im Zentrum gelegenen Wohnorte der Kindergarten- wie Schulkinder ein ausgewiesener Bedarf an mindestens einem Kindergartenraum und mehreren Schulräumlichkeiten in Zentrumsnähe. Als Folge dieses Bedarfs ist der Pavillon Sonnenhof, obschon er als Schulraum für Kinder im Kindergarten- und Primarschulalter nicht sonderlich geeignet ist, seit mehreren Jahren mit zwei Primarschulklassen und einer im Pavillon provisorisch untergebrachten Kindergartenabteilung belegt. Dieses Provisorium eignet sich nicht als dauerhafte Lösung. Zudem wird das derzeit als Kindergartenraum dienende Unterrichtszimmer benötigt für eine zusätzliche Schulklasse.
Im Unterschied zu abgelegenen Quartierschulbauten erlauben Zentrumsbauten auch die Aufnahme von Kindern aus nicht allzu weit vom Zentrum entfernten Aussenquartieren mit verschiedenen Bevölkerungsstrukturen. Die kantonale Vorschrift, wonach eine möglichst gute Durchmischung von Kindern unterschiedlicher Schichtzugehörigkeiten anzustreben ist, kann häufig nur in zentrumsnahen Schulbauten genügend erfüllt werden. So gesehen ist die Realisierung einer hinreichend vorhandenen Anzahl zentrumsnaher Kindergarten- und Schulräumlichkeiten nicht nur schul-, sondern auch sozialpolitisch von zunehmend grösserer Bedeutung. Der Standort des geplanten Kindergartens Paradiesli muss auch vor diesem Hintergrund als optimal bezeichnet werden.
3. Bauprojekt
Standort und Erschliessung
Der Standort des geplanten Kindergarten-Neubaues Paradiesli befindet sich an der südöstlichen Ecke der Sonnenhofwiese (Parz. Nr. 1203) und teilweise auf dem Areal nördlich des ehemali-gen "Löwenbräu"-Geländes (Parz. Nr. 1209).
Der Unterrichtsraum des Kindergartens ist nach Südosten und Nordosten ausgerichtet. Im südwestlichen Bereich ist das Lehrerinzimmer geplant und im nordwestlichen Gebäudeteil sind die Nebenräume und die Garderobe angeordnet.
Den Kindergarten erreicht man von der Haldenstrasse über einen separaten Zugang, der nordöstlich am "Löwenbräu"-Gebäude vorbeiführt. Die Kinder werden zwischen dem "Löwenbräu"-Gebäude und dem Ulrich-Hilber-Weg, der durch einen Zaun vom Kindergartenzugang abgetrennt ist, geschützt zum Kindergarten geführt.
Raumprogramm/Umgebung
Der Kindergarten Paradiesli umfasst folgendes Raumprogramm:
– 1 Kindergartenzimmer mit Puppennische (zirka 90 m2)
– 1 Aufenthaltsraum, für Lehrerin (zirka 12 m2)
– 1 Abstellraum, für Lehrerin (zirka 6 m2)
– 1 Putzraum (zirka 5 m2)
– 1 Geräteraum, von aussen erschlossen (zirka 8 m2)
– 1 WC-Anlage mit Vorraum, bestehend aus:
– 2 WC für 30 Kinder
– 1 WC (für Lehrerin) / IV-WC
– 1 Garderobe (zirka 30 m2)
– 1 gedeckter Vorplatz (zirka 40 m2)
– 1 Technikraum (zirka 5 m2)
– 1 Küchennische
Für den Kindergartenunterricht ist in der Umgebung Folgendes vorgesehen:
– Zugang von der Haldenstrasse
– Sandkasten (zirka 20 m2)
– Hartplatz (zirka 150 m2) südwestlich des Kindergartens
– Spielwiese Sonnenhof (im Eigentum des STV Wil; Mitbenutzung vertraglich geregelt)
– evtl. feste Spielgeräte (je nach Bedürfnis)
Bauliches Konzept
Der Kindergarten ist als nicht unterkellertes Passivhaus in Holzrahmenbauweise konzipiert. Die Fundation besteht aus Frostriegeln und einer durchgehenden Betonfundamentplatte. Der darauf aufgebaute kompakte Baukörper wird in einer Holzrahmenbauweise erstellt, der innen mit einer Grobspannplatte beplankt und aussen mit Lucido-Elementen verkleidet ist. Dazwischen wird eine zirka 18 cm dicke Wärmedämmung mit Cellulosefasern eingeblasen. Das Dach besteht ebenfalls aus einer Holzkonstruktion, die beidseitig mit Dreischichtplatten aus Tannenholz verkleidet und dazwischen mit einer zirka 30 cm dicken Wärmedämmung versehen ist.
Zwischen dem Betonboden und dem Raumboden befindet sich ein Zementunterlagsboden, eine Dampfsperre sowie eine zweilagige Wärmedämmplatte (PUR) mit zirka 24 cm Dicke. Das Flachdach wird mit einer zweilagigen Wassersperrschicht und einer zusätzlichen Dämmung von 12 cm (Umkehrdach) geschützt. Darauf ist eine Extensivbegrünung mit langsam wachsenden widerstandsfähigen Pflanzen vorgesehen.
Sämtliche inneren Wandflächen sollen mit einer Zweitbeplankung aus Gipskartonplatten mit einer Dicke von 12,5 mm und einem 1 mm dicken Vollabrieb gestaltet werden. Die Decken bestehen aus tännernen Dreischichtplatten, die teilweise naturbelassen, teilweise weisslasiert sind. Als Bodenbelag kommt Marmoleum oder ein korkähnlicher Belag in Frage.
Passivhaus
Passivhäuser sind Gebäude, die ohne traditionelles Heizsystem und ohne Kälteanlagen ganzjährig einen hohen Nutzungskomfort bieten. Der ausserordentliche Wärmeschutz und die konse-quente Luftdichtigkeit der Bauhülle, verbunden mit einer effizienten Energienutzung und einer systematischen Lufterneuerung, machen das Passivhaus möglich.
In der Schweiz ist Minergie als Standard für energieeffizientes Bauen bekannt und wird von den Kantonen unterstützt. Der Minergiestandard ist mit geringen Mehrkosten realisierbar. Der Passivhausstandard geht deutlich weiter als der Minergiestandard. Bedeutet Minergie gegenüber der herkömmlichen Bauweise eine Verbesserung um einen Faktor 2.5, entspricht das Passivhaus einem Faktor 6. Dank einem stark verbesserten Wärmeschutz kann auf ein konventionelles Heizsystem verzichtet werden. Die gut gedämmten Räume und die effiziente Wärmerückgewinnung der Lüftungsanlage stellen eine konstante Innentemperatur während des ganzen Jahres sicher.
Die konsequente Dämmstrategie bedingt eine kompakte Gebäudeform. Die Gebäudehülle wird durchgehend mit einer zirka 30 cm dicken Wärmedämmstoffschicht oder mit einem adäquaten Wärmedämmsystem gedämmt. Damit eine wärmebrückenfreie Konstruktion möglich ist, sind einfache Formen und Details zwingend. Spezielle Wärmedämmgläser in speziellen Fensterrahmen ermöglichen den Passivhausstandard auch im Fensterbereich. Dank des hohen Wärmestandards kann der Wärmeverlust durch die Wände, Decken und Böden vernachlässigt werden.
Zur weiteren Minimierung des Wärmeverlustes ist eine hohe Luftdichtigkeit der Gebäudehülle notwendig und als Voraussetzung der Wärmerückgewinnung ebenso wichtig wie die Wärmedämmung selber. Die hohe Wärmedämmung schafft die Möglichkeit, auf eine Heizung zu verzichten um dafür eine Komfortlüftung zu realisieren.
Passivhäuser werden über eine Komfortlüftung ständig mit frischer Luft versorgt. Dies geschieht in genau jener Menge, die für eine gute Raumluftqualität erforderlich ist. Mit einer effizienten Wärmerückgewinnung wird die Wärme aus der Abluft auf die einströmende Frischluft übertragen. Eine zusätzliche Vorerwärmung der Frischluft über einen Erdreichwärmetauscher (Zuluft-Temperatur immer über 8º C) senkt den Nachheizbedarf noch weiter und bietet im Sommer die Möglichkeit einer leichten Kühlung. An besonders kalten Tagen wird bei Bedarf mit einer elektrischen Wandheizung pro Raum nacherwärmt.
Die ganze Gebäudetechnik kann im Passivhaus in einem Kompaktgerät in der Grösse eines Kühlschranks zusammengefasst werden. Die Energiemengen, die mit dem Kompaktgerät eingebracht werden können, sind minimal. Der Luftwechsel entspricht einem normalen Luftwech-sel in einem herkömmlichen Gebäude mit geschlossenen Fenstern. Voraussetzung ist eine konstante Temperatur über das ganze Jahr. Eine Überhitzung im Sommer wird durch Sonnenschutzmassnahmen verhindert. Im Gegensatz zur herkömmlichen Lüftungs- und Klimatechnik sind Komfortlüftungsgeräte klein, effizient und leise. Da sie weder kühlen noch heizen können, sind die umgesetzten Energiemengen minimal.
Vorteile des Passivhausstandards
Das Passivhaus ist über folgende Werte definiert bezogen auf die Nettonutzfläche:
– Heizlast max. 10 Watt/m2 (Zulufttemperatur nicht unter 17º C und nicht über 33º C)
– Jahresenergiebedarf max. 15 kWh/m2 a
– U-Wert der Aussenbauteile unter 0,15 W/m2 K, Gesamt U-Wert der Fenster unter 0,8 Watt/ m2 K
– Gesamt-Primärenergie-Kennwert (Heizung, Warmwasser und Haushaltsstrom) max. 120 kWh/m2 a
Der Kindergarten verbraucht im Passivhausstandard sechsmal weniger Energie als es der Grenzwert des neuen Energiegesetzes des Kantons Sankt Gallen fordert.
Zusammenfassend sprechen folgende Punkte für einen Passivhausstandard:
– Das vorliegende Bauprojekt mit seiner klaren Grundrissform und dem einfachen Volumen eignet sich ideal, um den Passivhausstandard anzuwenden.
– Mit der verbesserten Wärmedämmung der Aussenhülle kann auf eine konventionelle Heizung verzichtet werden.
– Durch die gut dämmenden Fenster ist ein Arbeiten am Fenster auch im Winter möglich. Das Raumklima ist besonders angenehm, da sämtliche Oberflächen inklusive der Glasflächen eine nahezu gleiche Oberflächentemperatur wie die Raumtemperatur aufweisen.
– Bei der guten Bodendämmung ist das Spielen am Boden angenehm, da die Bodenoberfläche eine konstante Temperatur von rund 20º C aufweist.
– Die Komfortlüftung optimiert die Luftqualität bezüglich der Frische bzw. des CO2-Gehaltes; die Lehrerin braucht während des Unterrichts nicht mehr zu lüften. Die Luftfeuchtigkeit ist dank dem kontrollierten Luftwechsel nie zu hoch, was eine Sporen- und Schimmelpilzbildung sowie Feuchtschäden verhindert. Dies minimiert die Unterhaltskosten und trägt zu einer besseren Werthaltung bei.
– Die Komfortlüftung ist mit einem Pollenfilter ausgestattet, der auch die Staubpartikel zurückhält. Damit ist eine optimale Luftqualität, vor allem auch für allergische Kinder sichergestellt. Die im Projekt vorgesehene Lucido-Fassade und die Holz-Metallfenster sind praktisch unterhaltsfrei und bieten einen überdurchschnittlich hohen Qualitätsstandard.
– Die Unterhaltskosten und die Betriebskosten für die Wärmeerzeugung sind sehr gering.
– Durch die zusätzliche Wärmedämmung (Umkehrdach) des Daches wird die Wassersperrschicht des Flachdaches optimal geschützt und die Lebensdauer des Flachdaches erheblich verlängert.
– Die Baukosten werden im richtigen und wertbeständigen Bereich der Aussenhülle ausgegeben. Die Ausgaben für die Technik, die einer kürzeren Lebensdauer unterworfen ist, werden auf ein Minimum reduziert.
Kostenvergleich
Die seit 1. Januar 2001 in Kraft getretene SIA-Norm 380.1 "Energie im Hochbau" schreibt vor, dass Neubauten, die nicht mit erneuerbarer Energie beheizt werden, mit zirka 30 bis 40 Prozent mehr Aussenwärmedämmung ausgeführt werden müssen. Dies verringert die Kostendifferenz vom Passivhausstandard zu einem herkömmlichen Bau. Der Kostenvergleich zwischen dem Passivhausstandard gegenüber einer konventionellen Lösung weist Mehrkosten für den Passivhausstandard von brutto rund 41'000 Franken aus. Von diesem Betrag können die Förderbeiträge von total 19'800 Franken abgezogen werden, was somit noch Nettomehrkosten von rund 21'000 Franken ergibt. Bei konventioneller Bauweise wird die Gebäudekonstruktion zwar günstiger erstellt, aber dafür muss eine Heizung eingebaut werden und es wird mehr Energie benötigt.
Amortisation, Betrieb und Unterhalt
Bei einer konventionellen Lösung müsste mit folgenden zusätzlichen Kosten gerechnet werden: Öl-/Gasverbrauch Fr. 500.– pro Jahr, Unterhalt der Heizung Fr. 200.– pro Jahr, Heizerneuerung (nach 15 Jahren) Fr. 1'000.– pro Jahr, Fassadenunterhalt (malen nach 10 Jahren) Fr. 260.– pro Jahr, Flachdachsanierung (nach 25 Jahren) Fr. 560.– pro Jahr und Fensterunterhalt (malen nach 10 Jahren) Fr. 125.– pro Jahr. Dies ergibt höhere jährliche Betriebs- und Unterhaltskosten bei einer konventionellen Lösung von zirka Fr. 2'645.–.
4. Kostenvoranschlag und Finanzie-rung
Der Kostenvoranschlag (KV, Preisstand 1. November 2001) basiert auf teilweise eingeholten Richtofferten und Erfahrungszahlen. Im KV nicht enthalten sind die Projektierungskosten gemäss bereits bewilligtem Kredit von 40'000 Franken. Die Anlagekosten gliedern sich wie folgt:
0 Grundstück: Fr. 8'000.–
1 Vorbereitungsarbeiten: Fr. 38'100.–
2 Gebäude: Fr. 635'800.–
3 Ausstattung: Fr. 32'000.–
4 Umgebung: Fr. 43'300.–
5 Baunebenkosten: Fr. 31'600.–
Total Kostenvoranschlag: Fr. 788'800.–
Abzüglich Förderbeiträge:
– Minergiebeitrag: Fr. 5'830.–
– Subvention unter Minergiegrenzwert: Fr. 13'970.–
Total Anlagekosten (Nettokredit): Fr. 769'000.–
Der Finanzplan enthält für den Neubau Kindergarten Paradiesli 795'000 Franken unter der Konto-Nr. 120.5040.900. Die Abschreibung der Nettoschuld erfolgt nach den Richtlinien des Abschreibungsreglementes.
5. Terminplan
Der Terminplan sieht vor, mit den Bauarbeiten anfangs Juli 2002 zu beginnen, damit der Kindergarten Anfang 2003 bezugsbereit ist.
6. Fakultatives Referendum
Gemäss Art. 9 lit. g) Gemeindeordnung untersteht ein zustimmender Beschluss des Parlamentes zu einer neuen einmaligen Ausgabe von 500'000 bis 4'000'000 Franken dem fakultativen Referendum.
7. Antrag
Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren
Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgenden Antrag:
Für den Neubau des Kindergartens Paradiesli sei ein Kredit von Fr. 769'000.— zu genehmigen.
Stadt Wil
Bruno Gähwiler, Stadtpräsident
Armin Blöchlinger, Stadtschreiber